Bir apartmanın yeni bir binada atanması ve olası riskleri nelerdir?

Kar değerine göre, birçok emlak yatırımcısı, inşaatın son aşamasında, konut maliyeti, projenin başlangıcından itibaren (bir kez değil) arttığında (ancak bir kez değil) konut satmaktadır, ancak geliştiriciden geriye kalan apartman yoktur. Böyle bir anlaşmayı yapmak, yalnızca bir dairenin mülkünü yeni bir binada devretmek, bunun ne anlama geldiği ve kendinizi en olası risklerden korumak için neye dikkat etmeniz gerektiğini bilmenizle mümkündür - bu makalede okuyun.

Mülkiyet haklarının atanması nedir

Yeni bir binada bir dairenin ne kadar güvenli olduğunu bilmeden önce, yasal olarak açıklığa kavuşturmak için yeni bir binada bir daire tahsisinin ne olduğunu anlamanız gerekir. bu tür işlemle ilgili önemli hususlar.

Mülkiyet devri, bir hissedarın faaliyete geçmeden önce bitmemiş bir evde bir daire satması için tek yoldur. Bu nedenle, sadece satıcı bir geliştirici değil, fiziksel bir (bir geliştiriciden konut satın alan hissedar sahibi) veya bir tüzel kişilik (yüklenici firma, organizasyon yatırımcısı) olduğunda tayin etme söz konusudur. Bir daireye hakların devredilmesi için kullanılan yöntem, “Ortak İnşaata Katılım” federal yasası ile sağlanmıştır. Ve devlete katılım sözleşmesinin tescil edildiği andan (DDU) evin teslim tarihine kadar mümkündür.

Bir daire tahsis edilmesi, bir sonucu olarak mülk haklarının konut binalarına devredilmesi olan bir işlemdir. Ancak, yapım aşamasında olan bir evde bir apartman dairesinden bahsettiğimizden, bu haklarla birlikte emlak yatırımcısının görevleri devredildi. Aslında, satış hedefi konutun kendisi değil, alıcının gelecekte sahibi olabileceği bir anlaşma (DDU). Bu noktaya kadar, daire aslında varolan bir nesne değildir, ancak koşullu veriler ve numaralandırma ile koşulludur (posta adresi, alan ve daire numarası sadece ev işletmeye alındıktan sonra belli olur). Dairenin yeni sahibine fiili olarak devredilmesi, devredilen tapuya göre ve ancak işletmeye alma izni alındıktan sonra yapılır.

Resmi belgelerde "atama" kelimesi yerine, genellikle yasal bir terim vardır - oturum. DDU kapsamındaki hakların ve yükümlülüklerin devrine ilişkin anlaşma devlet kayıtlarına tabidir.

Önemli! Yasal olarak ilgili koşullardan herhangi birine uyulmaması, işlemin geçersiz olarak tanınmasına neden olabilir.

Atama türleri

Atama işlemleri, satıcının şahıs veya kuruluş olmasına bağlı olarak (tüzel kişilik) iki türe ayrılır.

1. İlk durumda, en sık kazı aşamasında ve inşaatın son aşamasında (evin yerleştirilmesinden birkaç ay önce) fiyatlar arasındaki farktan dolayı bir fayda elde etmekle ilgilidir. Ayrıca satıcı, vergi ödemekten kaçınma arzusundan hareket ediyor. Eş-yatırımcı mal sahibi olmamakla birlikte, bir dairenin (PIT) satışından gelir vergisi ödemekle yükümlüdür, ancak aynı zamanda önemli bir kısmını da kurtarmak zorundadır (vergi kadastro değeri üzerinden hesaplanmayacak ve dolayısıyla 0.7'lik bir artış olmadan). Ancak mülk tescil ettirerek, mal sahibinin satış bedeli üzerinden% 13 vergi ödemekle yükümlüdür (eğer dairesi beş yıldan daha az bir süre için varsa). Bir hissedardan diğerine hakları devrederken hangi riskler ortaya çıkabilir?

Bir atama sözleşmesi yapılırken, hissedar mevcut PSD’de değişir. Aynı zamanda, yeni hissedarın, ortak inşaatta önceki katılımcı ile kararlaştırılan geliştiricinin koşulları üzerinde anlaşması gerekir. DDU’da değişiklik yapmak artık mümkün değil. Ama bu onun artı. Geliştiricinin tüm yükümlülükleri aynı kalır - yeni faiz sahibi belirtilen daireyi kararlaştırılan fiyattan ve belirtilen sürede alacaktır.

2. İkinci durumda, DDU altındaki hak ve yükümlülükler tüzel kişiliğe devredildiyse, işlem işleme prosedürü önceki sürümden çok farklı değildir. Bir kuruluş için tek gereksinim, geliştiriciyle anlaşmanın nakitsiz bir şekilde yapılması ve ancak DDU’nun devlet tescilinden sonra yapılması gerektiğidir.

Geliştiricilerin görevlendirme ve koordinasyona yönelik tutumları

Rusya Federasyonu'nun yürürlükteki mevzuatına göre (yani, 214 sayılı federal yasa), atama sözleşmesinin bedelinin tamamen ödenmesi durumunda işlem üzerinde anlaşmaya gerek yok . Ödeme yalnızca kısmen yapılırsa, geliştiricinin onayı, daireye hakların devri için ön koşuldur. Bu, istisnaların olduğu genel bir kuraldır. Eğer DDU’daki geliştirici doğrudan bir şart öngördüyse: “geliştiricinin izni olmadan hakların atanması imkansız” - o zaman hisse sahibi imzasını imzaladığı sözleşmenin şartlarına uymak zorundadır.

Her geliştirici, hak atama işlemlerini kabul etmez. Bazıları DDU'ya atama işleminde anlaşmaya varma gerekliliğini kaydeder. Diğerleri yardım almayı tercih ederler: apartmanın değerinin% 1-15'i kadar taleplerini başkalarına devretme olasılığı için bir ücret alırlar.Bu maliyetleri tam olarak kimin karşılaması gerektiği mevzuatta açıkça belirtilmemiştir, her şey taraflar arasındaki bir anlaşmaya bağlıdır. Çoğu zaman, bu maliyetler geliştiricinin şartlarını kabul eden ilk hissedar tarafından karşılanır. Bununla birlikte, pratikte satıcı, farkı telafi etmek için genellikle apartmanın fiyatını fazla tahmin eder.

Ve yine de diğerleri DDU’da bu işlemin yürütülmesini doğrudan yasaklıyor. Bu arada, tamamen yasal değildir ve mahkemeye itiraz edilebilir (daha önce uygulama emlak yatırımcıları tarafından bu tür temyizlerin anlamsızlığını ortaya koyarsa, şimdi olumlu bir eğilim vardır - hâkimler ortak inşaatta katılımcının tarafını tutmaktadır).

Önemli! DDU'da yasak ya da zorunlu onay konusunda bir hüküm bulunmasa bile, taraflar geliştiriciye hissedarın değişimini bildirmek zorundadır.

Anlaşmada "tuzaklar" olup olmadığını anlamak için satıcıyı harekete geçiren nedenleri bilmeniz gerekir. Yapım aşamasında olan bir evde bir daireye hakların devredilmesi durumunda, her şey çok açık ve anlaşılabilirdir. Satıcı kar elde etmek ve vergileri önlemek istiyor. Özel hisse sahibi veya kuruluş - kim hissedar olarak davranırsa önemli değil.

Bu durumda, sahtekarlarla karşılaşma olasılığı göz ardı edilmedi. Risklerden kaçınmak (para ve konut kaybı), kontrol edilmeye değerdir:

İlk üç puan bitmemiş inşaat riski ile ilişkili: satıcı para kaybetmeden böyle bir nesneden kurtulma arzusunu hareket ettirebilir . Belirli bir evde satılan dairelerin% 70 -% 80'i atama sözleşmesi kapsamında teklif edildiğinde ve nesne üzerindeki inşaat işleri sadece% 20-40 oranında tamamlandığında "donmuş" inşaatın açık bir işareti.

Son ikisi, tüm yatırımlarını kaybetme riski veya öngörülemeyen giderler riski ile ilişkilidir. Eğer önceki hisse senedi sahibi tam olarak ödemedi veya hiç ödemediyse, ödeme yükümlülüğü, yeni inşaatçıya ortak inşaatta (satıcı ile tam olarak ödeme yapmış olmasına rağmen) verilecektir.

Uygulamada görüldüğü gibi, satıcıların bir ön DDU altında haklarını devretmeyi teklif ederek hile yapmaya çalıştıkları sık sık durumlar da vardır. Böyle bir anlaşma yasal olarak bağlayıcı değildir, çünkü regaliae'de kayıtlı değildir. Bu tür hileli işlemlere genellikle çifte satış eşlik eder ve aldatılmış alıcı için her zaman para ve konut kaybıyla sonuçlanır.

Mortgage: işlem

İlk bakışta anlaşılmasa da basit, atama işlemi, ipotek fonları pahasına ödeme yapıldığında karmaşıklaşır. Her birinde üç farklı durum ve prosedür düşünün.

1. Satıcı ipotek fonu pahasına bir daire satın aldı. Asıl soru, eğer banka bir ücret talep etmişse emlak haklarının nasıl devredileceğidir?

Satıcı bir ipotek dairesi satın aldıysa, tahsis işlemi ancak borç tamamen ödendikten sonra mümkün olacaktır. Krediyi alıcının pahasına birkaç adımda geri ödeyebilirsiniz (ancak alıcının nakit parası olması şartıyla):

• satıcı ve alıcı bir kredi anlaşması veya makbuzu yapmalıdır (kayıtlı değil ancak yazılı olarak yapılmalıdır). iki nüsha halinde, tazminat talepleri durumunda) uzun süre saklanır) ve ancak bundan sonra kredinin geri ödenmesi ve "yükün" kaldırılması için para transferinin yapılması;
• hakların devri sözleşmesi kapsamında işlemlerin kaydedilmesi.

2. Alıcı ipotek içinde bir daire satın aldı - nasıl anlaşma yapılır ve maliyetleri nasıl düşürürsünüz?

Teslime hazır ve hakların devredilmesiyle gerçekleşen bir nesnenin kredisi tüm bankalarda ve oldukça büyük bir oranda verilmez (ilk aşamada değil) inşaat - yıllık% 9.5 yerine -% 11-13). Bu durumla ilgili olarak, alıcı satıcıdan önemli bir indirim talep etme hakkına sahiptir. Atama sözleşmesi kapsamında daire satın almak isteyen çok fazla kişi yoksa, diğer tarafın yarıya kadar buluşması gerekir.

Borç almak için, banka, borçlu için peşinat yatırmak zorunda olan müşteri için özel bir hesap açar. Ayrıca kredi fonları geliyor. İşlem, tüm tutarın satıcının hesabına aktarılmasıyla tamamlanır, ancak sadece atama sözleşmesinin devlet tescilinden sonra (kayıt defterinde).

3. Her iki taraf da ipotek fonları pahasına bir alım yapar.

İki “ipotekli” işlemin tarafları olarak hareket ederse, ilk hissedar borç verme bankasından izin alırsa haklarını devretmek mümkündür.

Elbette, konut haklarının devredilmesi işlemi karmaşıktır ve hem satıcı hem de alıcıdan bir dizi yasal nüansa uymanın yanı sıra azami özen ve dikkat gerektirir. Fakat şimdi en olası risklerden nasıl kaçınılacağınızı ve bir sözleşme nasıl yapacağınızı biliyorsunuz. Herhangi bir gayrimenkul işlemiyle ilgili standart riskleri unutmayın (üçüncü şahısların, akrabaların, aciz bir satıcının satması, bir mütevelli, bir eşya satmaya hakkı olmayan vs.).